Het retentierecht

  • woensdag 2 oktober 2013 | Marketing afdeling

Het retentierecht is in deze economisch zware tijden in de bouw een veel gebruikt middel om betaling te krijgen. Het retentierecht geeft de aannemer namelijk de mogelijkheid om het bouwproject waaraan hij werkt onder zich te houden totdat betaling van zijn facturen plaatsvindt. Doordat de eigenaar daardoor de macht over zijn bouwproject verliest, heeft de aannemer een groot drukmiddel in handen.

Mag echter iedere aannemer die aan het bouwproject werkt het bouwwerk zomaar onder zich houden? Het antwoord daarop is nee. Voor het succesvol kunnen vestigen van het retentierecht moet aan een aantal vereisten worden voldaan. Één van die vereisten, is dat de aannemer de feitelijke macht over het project moet kunnen uitoefenen. Naar de letter van de wet betekent dit dat afgifte van de zaak nodig is om deze weer in de macht van de rechthebbende te brengen. De feitelijke macht moet een normaal uitvloeisel zijn van de werkzaamheden van de aannemer. Dit brengt met zich mee dat een aannemer de feitelijke macht niet mag creëren. In welke situatie een aannemer beschikt over de feitelijke macht kan niet in een definitie worden verwoord. Per situatie dient te worden beoordeeld of de aannemer de vereiste macht heeft.

De rechtspraak heeft met tal van uitspraken concreet invulling gegeven aan het criterium van de feitelijke macht. In een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel oordeelde de voorzieningenrechter dat de door de aannemer geplaatste hekken en borden met daarop de tekst ‘hier oefent aannemer X haar retentierecht uit’ onvoldoende waren. De aannemer had het bewuste project reeds enkele dagen opgeleverd en had op het terrein slechts nog wat afval achtergelaten.  Doordat het terrein door de aannemer al was verlaten, kon geen feitelijke macht worden aangenomen.

Staat u voor de oplevering van een project, maar dient u nog betaling te krijgen? Lever dan wel op, maar stel het project nog niet ter beschikking. U houdt op deze manier de feitelijke macht én het recht om door middel van het retentierecht druk uit te oefenen indien daadwerkelijk geen betaling van uw facturen volgt.

Positie onderaannemer

De onderaannemer die op een bouwproject aan het werk is, kan net als de hoofdaannemer het bouwwerk onder zich houden. In dat geval staat hij onder meer de hoofdaannemer, van wie de betaling moet volgen, niet meer toe om het project te betreden. Op die manier ontstaat bij de hoofdaannemer een grote druk om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Ook in zo’n situatie is echter wel de feitelijke macht vereist. In de praktijk blijkt dat een onderaannemer niet snel in een dergelijke positie verkeert.

Een recente zaak die ter beoordeling werd voorgelegd aan de rechtbank Amsterdam bevestigt deze lastige positie van een onderaannemer. In deze zaak hadden een elftal onderaannemers op enig moment hekken en sloten om een bouwproject geplaatst. Deze onderaannemers stelden zich op het standpunt dat de hoofdaannemer zich nog nauwelijks op de bouw liet zien, waardoor zij meenden de feitelijke macht over het bouwproject te beschikken. De rechtbank oordeelde echter dat hoewel aan de onderaannemers veel vrijheid was verschaft, deze vrijheid ook eenvoudig weer kon worden beperkt door de hoofdaannemer. De hoofdaannemer was immers aldoor in de positie om weer op de bouwplaats te komen en invulling te geven aan haar machtspositie ten opzichte van de onderaannemers. Het retentierecht was naar het oordeel van de rechtbank Amsterdam zodoende ten onrechte gevestigd.

Reageren