Leegstandschade door faillissement huurder: toch claimen?

Stel: u verhuurt een bedrijfspand en uw huurder gaat failliet. Heeft u dan nog recht op de betaling van de huurtermijnen tot het einde van het huurcontract? Volgens de Faillissementswet kan een curator een huurovereenkomst tussentijds beëindigen met een opzegtermijn van maximaal drie maanden. De verschuldigde huurtermijnen na de faillissementsdatum tot het einde van de huurovereenkomst zijn een boedelvordering. In veel gevallen gaat dit om een periode van om en nabij drie maanden. De huurtermijnen voor de rest van de oorspronkelijke duur van de huurovereenkomst kunt u naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad echter niet indienen bij de curator. Tenzij u een bankgarantie bent overeengekomen.

Vanwege een faillissement kan een huurder zijn huur doorgaans niet meer betalen. Dit betekent meestal dat er een periode ontstaat waarover de verhuurder betalingen misloopt. Op grond van de veelal toepasselijke algemene bepalingen moet een huurder in principe alle schade vergoeden die de verhuurder lijdt als gevolg van een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak in de zaak tussen Aukema en Uni Invest uit 2011 vastgesteld dat een faillissement op zichzelf geen verandering brengt in de huurovereenkomst, maar dat een dergelijke vordering niet kan worden aangemeld bij de curator.

Misgelopen huurtermijnen

Vaak zal de curator de huurovereenkomst dus opzeggen. De failliete boedel heeft immers geen belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Bovendien is het de taak van de curator om oplopende schulden zoveel mogelijk te beperken in het belang van de gezamenlijke schuldeisers. In dat geval heeft de verhuurder geen recht op een schadevergoeding van misgelopen huurtermijnen, vanaf het moment dat de huurovereenkomst (vroegtijdig) is geëindigd tot het oorspronkelijke einde van de huurovereenkomst. De reden hiervoor is dat opzegging op voet van artikel 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is, die niet tot schadevergoeding verplicht.

Kortom, een verhuurder heeft slechts een vordering voor de niet betaalde huurtermijnen en kan geen toekomstige  huurtermijnen als schadevergoeding bij de curator indienen. Dat zou ook onredelijk zijn ten opzichte van de andere schuldeisers in het faillissement, die geen duurovereenkomst met de gefailleerde hebben. De boedelschuld heeft een dermate hoge preferentie dat deze regelmatig door de curator wordt uitgekeerd.

Nuancering

Op 15 november 2013 heeft de Hoge Raad een nuancering aangebracht op het arrest Aukema/Uni Invest. In dit nieuwe arrest was het feitencomplex nagenoeg hetzelfde, maar in deze zaak ging het erom dat een derde partij zich garant had gesteld voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze derde kan een bank zijn. De huurder kan namelijk, zoals wel vaker gebeurt, een bankgarantie stellen.

De Hoge Raad moest beslissen of de verhuurder ook in dit geval geen recht zou hebben op misgelopen huurpenningen. Met andere woorden: is het arrest Aukema/Uni Invest alleen van toepassing op een schadevergoedingsvordering ten aanzien van de failliete boedel of geldt dit ook ten aanzien van de failliete huurder zelf en/of derden die zich garant hebben gesteld (zoals een bank)?

Uitspraak

De Hoge Raad oordeelt nu dat de schadevergoedingsactie alleen niet toegestaan is bij een verhouding tussen de verhuurder en de failliete boedel. Het is wel toegestaan als het de verhouding betreft tussen de verhuurder en bijvoorbeeld een bank. De opzegging van de huurovereenkomst op voet van artikel 39 Fw laat de rechtsgeldigheid van het contractuele beding tot schadevergoeding namelijk intact. Indien een derde partij de nakoming van die vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst geen verandering in die verplichtingen. Een bankgarantie kan dus wel worden aangesproken tot het maximum van het gegarandeerde bedrag.

Deze nieuwe uitspraak van de Hoge Raad doet in ieder geval al veel stof opwaaien. Volgens het nieuwe arrest zou u ook bij opzegging van een contract door de curator toekomstige huurtermijnen kunnen vorderen. Vanwege het gecompliceerde karakter van deze materie is het verstandig om u per geval te laten adviseren door een deskundige. Zorg er in ieder geval voor dat u als verhuurder in de huurovereenkomst en in de bankgarantie heeft opgenomen dat het mislopen van huurtermijnen door een faillissement en de tussentijdse opzegging door de curator kan worden geclaimd. Daarnaast adviseren wij u om altijd een bankgarantie te vragen.

mr. T.M. van Berkel
Bierens Incasso Advocaten