Verbroken huurovereenkomst na faillissement huurder

Voor verhuurders is het niet altijd duidelijk wat hun rechten zijn wanneer de huurder als gevolg van een faillissement de huurpenningen niet langer kan betalen. Als uw huurder failliet gaat, wordt de huurovereenkomst dan automatisch verbroken? Wat gebeurt er vanaf het moment van faillissement met de betaling van de huurtermijnen? En wat voor rang hebben deze huurpenningen vergeleken met de andere schuldeisers?

In het geval van een faillissement kan de huurovereenkomst inderdaad verbroken worden. De curator kan de overeenkomst met een maximale opzegtermijn van drie maanden beëindigen. De huurtermijnen tijdens het faillissement zijn boedelvorderingen. Boedelvorderingen zijn onder meer de kosten van de curator, maar dus ook de huurpenningen. Dit is wel beperkt tot de huurpenningen tot het einde van de huurovereenkomst, veelal dus drie maanden na opzegging door de curator.

De huurpenningen van deze drie maanden zijn boedelschulden omdat de verhuurder, als gevolg van het faillissement van de huurder, huurpenningen misloopt over een periode die mogelijk vele malen langer zou zijn geweest dan de genoemde drie maanden. Was er geen faillissement geweest, dan had de huurovereenkomst immers nog lang kunnen doorlopen. Deze vordering staat in het rijtje van schuldeisers vrijwel direct onder de curator en nog boven de Belastingdienst en bijvoorbeeld het UWV. Mocht er nog wat te halen zijn bij de gefailleerde huurder, dan maakt u als verhuurder nog een goede kans deze drie huurtermijnen te ontvangen.

Als de curator, en dus niet de verhuurder, in het geval van een faillissement de huurovereenkomst beëindigt, kunnen ook andere kosten deel uitmaken van de boedelschuld. Hierbij valt te denken aan kosten die de verhuurder moet maken voor ontruiming van het verhuurde bedrijfspand. Mochten deze kosten naar verwachting hoog uitvallen, dan is het denkbaar dat de curator wacht tot de verhuurder de overeenkomst beëindigt. Misgelopen huurtermijnen tot het oorspronkelijke einde van de huurovereenkomst kunnen echter niet worden geclaimd.

Bovenstaande geldt overigens niet enkel voor huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, zoals bedrijfs- of winkelpanden. Ook bij huurovereenkomsten die betrekking hebben op roerende zaken (zoals auto’s, kopieermachines etc.) geldt dat de huurpenningen van maximaal drie maanden als boedelvordering worden aangemerkt. Dit heeft de Hoge Raad onlangs nog bepaald in een arrest.

Wilt u meer weten? Neem vrijblijvend contact met ons op of lees in onze blog hoe u ook eventuele schade op uw failliete huurder kunt verhalen.