Onredelijke opzegging huur winkelpand aan curator?

De faillissementswet verschaft aan de verhuurder de mogelijkheid om de huur van bijvoorbeeld een winkelpand  op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Het is evenwel de vraag of deze opzegging altijd kan plaatsvinden.

Deze vraag is onlangs aan de voorzieningenrechter in Amsterdam voorgelegd (LJN: BX6998). De curatoren van de faillietverklaarde zeepketen Sabon hebben in het kader van een doorstart de activa verkocht aan White Star Retail. In geval van een doorstart kan een curator, anders dan bijvoorbeeld verkoop van de losse activa op een veiling, eveneens een vergoeding ontvangen voor immateriële zaken zoals goodwill. In de onderhavige zaak heeft de curator ondermeer een vergoeding ontvangen voor de goodwill in de vorm van de exploitatiemogelijkheid van een zeepwinkel in een pand aan de Kalverstraat te Amsterdam. Deze vergoeding is in het belang van de gezamenlijke schuldeisers van het faillissement.

De verhuurder van het pand aan de Kalverstraat heeft evenwel de huur op grond van de faillissementswet opgezegd, hetgeen feitelijk tot gevolg zou hebben dat de verhuurder zelf de goodwill van het winkelpand zou kunnen verzilveren, door ofwel rechtstreeks met de doorstarter een vergoeding af te spreken of door het pand voor een hogere huurprijs aan een derde te verhuren.

Aannemende dat de waarde van de exploitatiemogelijkheid van de zeepwinkel is ontstaan doordat Sabon enige jaren op die locatie een zeepwinkel heeft geëxploiteerd, lijkt het redelijk dat deze goodwill aan alle schuldeisers van Sabon toekomt in plaats van alleen de verhuurder. Immers heeft niet alleen de verhuurder, maar hebben alle schuldeisers deze exploitatie in de achterliggende jaren mogelijk gemaakt.

In de onderhavige zaak heeft de verhuurder kennelijk onvoldoende andere belangen dan het belang de goodwill van de winkel ten laste van de gezamenlijke schuldeisers te kunnen verzilveren aannemelijk kunnen maken. De voorzieningenrechter oordeelt dan ook dat in dit geval niet is uit te sluiten dat de opzegging op grond van de faillissementswet door de verhuurder misbruik van dit recht oplevert of onredelijk wordt geoordeeld en staat feitelijk de doorstarter toe het pand te gebruiken totdat een rechter in een bodemprocedure uiteindelijk heeft vastgesteld of de opzegging kan standhouden.

Gelukkig voor de verhuurder was zij nog geen huurovereenkomst met een derde aangegaan voor de huur van het pand na afloop van de opzegtermijn. In dat geval had de verhuurder haar verplichtingen ten opzichte van de nieuwe huurder niet kunnen nakomen met mogelijke aansprakelijkheid voor schade van deze nieuwe huurder tot gevolg. Voorzichtigheid met opzeggingen rondom faillissement is dan ook geboden.