Uitspraak Hoge Raad over huurkorting vanwege coronacrisis

|
Auteur:
2 min

Heeft uw huurder recht op huurkorting vanwege de coronacrisis? In sommige gevallen wel, zo oordeelde de Hoge Raad in zijn prejudiciële beslissing. Hieronder leest u meer over wanneer hier sprake van is.

De coronacrisis heeft helaas flinke nadelige gevolgen voor verschillende sectoren. Neem bijvoorbeeld de sportscholen en horeca. Ook andere contactberoepen zoals kappers en schoonheidsspecialisten moeten hun onderneming op dit moment nog gesloten houden en kunnen hun beroep telkens voor een lange aaneengesloten periode niet, of slechts beperkt, uitoefenen. Vaak huren deze ondernemers een pand waar zij tijdens een (gedeeltelijke) lockdown dus geen gebruik van kunnen maken of genot van ondervinden.

De achtergrond

Al sinds de start van de coronacrisis bestaat de discussie of en wanneer huurders aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering. In de rechtspraak tot heden zijn hoofdzakelijk twee juridische wegen bewandeld om tot een vermindering van de huurprijs te komen, waarbij de coronamaatregelen ofwel een onvoorziene omstandigheid opleverden, ofwel een gebrek aan het gehuurde.

De Hoge Raad heeft nu duidelijkheid gegeven over of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid betreft, dan wel een gebrek aan het gehuurde. Daarnaast bevestigt de Hoge Raad het share the pain-principe dat in de lagere rechtspraak al werd gevolgd bij de berekening van de huurprijsvermindering vanwege corona en hanteert de Hoge Raad een 50/50 verdeling van het nadeel tussen huurder en verhuurder als uitgangspunt.

Coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid

De Hoge Raad bevestigt de lijn van de lagere rechtspraak dat huurders recht hebben op huurkorting vanwege corona als onvoorziene omstandigheid. De Hoge Raad oordeelt dat bij een huurovereenkomst die is gesloten vóór 15 maart 2020, de coronacrisis in beginsel kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid. Partijen konden vóór deze datum niet overzien wat voor gevolgen deze coronacrisis zou hebben voor de overeenkomst tussen partijen. Het is daarom niet rechtvaardig om enkel de huurder met de negatieve gevolgen van deze coronacrisis te belasten. De rechter kan de huurovereenkomst vanwege deze onvoorziene omstandigheid aanpassen door de huurprijs te verlagen.

Voor overeenkomsten die zijn gesloten na 15 maart 2020 dient per geval te worden beoordeeld of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Berekeningsmethode voor de huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis

Hoe wordt deze huurprijsvermindering dan berekend? Het uitgangspunt dat de Hoge Raad hanteert is dat het nadeel tussen de huurder en de verhuurder gelijk moet worden verdeeld (50/50), dat is de lijn die tot nu toe overigens ook zichtbaar was in de rechtspraak. Daarbij moet rekening worden gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waar een huurder recht op heeft. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

Het kan echter wel zo zijn dat het niet redelijk is om het nadeel evenredig te verdelen tussen huurder en verhuurder. De berekeningsmethode van de Hoge Raad laat ruimte voor maatwerk en is dus geen wet van Meden en Perzen. Bij het berekenen van de huurprijsvermindering kan bijvoorbeeld ook rekening worden gehouden met de hoedanigheid van huurder en/of verhuurder en de financiële posities.

De coronacrisis is geen huurgebrek

De Hoge Raad heeft echter ook geoordeeld dat de overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis, niet zijn aan te merken als gebrek aan het gehuurde. Eerder is overigens nog wel zo geoordeeld door een aantal lagere rechters, maar daar maakt de Hoge Raad nu dus korte metten mee.

Wilt u meer weten over uw rechten en plichten als huurder of verhuurder tijdens deze coronacrisis of heeft u zelfs al een geschil met de huurder van de bedrijfsruimte die u verhuurt? Neem dan contact met ons op. Onze advocaten helpen u graag verder.